PROCES KUPOPRODAJE NEKRETNINA

Za proces prometa nekretnine potrebno je da postoje nekretnina, prodavac, kupac, i naravno dobra volja i uslovi da se kuporodaja može obaviti. Kada imamo gore navedene elemente sledeća je procedura:
  - Predugovor (poželjno da se overi u sudu)
- Kapara(rezervacija)  
- Ugovor (obavezna overa u sudu) 
- Isplata kupoprodajne cene sa ulaskom u posed 

PROVERA PRAVNE DOKUMENTACIJE

Provera svih vlasničkih i ostalih dokumenata od strane specijalista za oblast prometa nepokretnosti, obligacionih odnosa, porodičnog prava itd… 

PREDUGOVOR

Predugovor, kao što mu i samo ime kaže je radnja koja prethodi ugovoru i on ima za cilj da sve ono što se ugovorne strane dogovore stavi na papir i obaveže oba učesnika u poslu da se toga drže.
Predugovor sadrži sve elemente ugovora I tu postoje određena prava i određene obaveze oba učesnika. U njemu se definiše ko su budući kupac a ko prodavac, šta je predmet kupoprodaje, po kom osnovu je prodavac vlasnik iste, cena nekretnine, iznos kapare , rok i način isplate, datum overe i ulaska u posed nekretnine, ko plaća koje obaveze itd…
Dodatni članovi predugovora mogu da budu elementi u stanu (kuhihja itd..), pitanje telefonske linije, pitanje plačanja poreza,računa itd… , Prvo davanje novca od strane kupca prema prodavcu zove se kapara. Kapara predstavlja početak procesa kupoprodaje nepokretnosti. Predstavlja čin kojim prodavac i kupac voljno ulaze u proces pravnih radnji koji će dovesti do prometa nepokretnosti.
Da bi kupac imao apsolutnu zaštitu od svih vrsta uznemiravanja(evikcije) prodavac obezbeđuje i saglasnost svih punoletnih članova svog domaćinstva za prodaju stana.
Posle dobijanja svih saglasnosti I ukoliko ne postoji nikakva pravna I tehnička smetnja za pristupanje kupoprodaji pravi se ugovor o kupoprodaji.

ELEMENTI UGOVORA O KUPOPRODAJI

Elementi ugovora o kupoprodaji su isti kao i kod predugovora, piše se u više primeraka(obično osam) I overava u nadležnom sudu. Kada dođe termin sklapanja Ugovora bitno je i uskladjivanje termina zakazivanja primopredaje - jer je neophodno uskladiti vremenske mogućnosti prodavca, kupca, suda, banke...
Preporuka je da prodavac minimalno deset dana ranije počne sa organizovanjem selidbe, da bi se čin primopredaje što efikasnije završio. Neophodno je da prodavac na primopredaju stana donese potvrde, kojima potvrđuje da su računi za elektrodistribuciju i vodovod sravnjeni do salda nula.
Prodavac predaje kupcu kompletnu postojeću dokumentaciju o stanu - kao i potvrde i ključeve predmetnog stana - te tim činom kupac ulazi u posed i postaje stvarni vlasnik stana. 

OBAVEZE POSLE KUPOVINE

Sada kada je posao kupoprodaje lepo i uspešno obavljen ostaje još obaveze prama državi(porez). Po zakonu o porezu na imovinu (član 25.) , poreski obveznik je prodavac ali je običajno pravo i skoro da je i pravilo da kupac plaća iz mnogo razloga(praktične prilike). . Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procene uprave prihoda na kojoj se nekretnina nalazi i podnosi se u roku od 10 dana od dana overe ugovora.

- Podnošenje prijave za plaćanje poreza:

Dokumenta potrebna za podnošenje prijave za plaćanje poreza na promet:

• 1.formular PPI-4
• 2.fotokopije sudski overenog Ugovora o kupoprodaji
• 3.original istog Ugovora na uvid
• 4.fotokopija dokaza o prethodnom vlasništvu na predmetnoj nepokretnosti (ugovor kojim se steklo vlasništvo osobe koja je prodala stan - obično je to Ugovor o otkupu, poklonu, kupoprodaji, izgradnji ili sudsko Rešenje o nasledjivanju...)
• 5. fotokopija lične karte

- Oslobađanje od poreza na apsolutna prava

Ukoliko je kupcu ovo kupovina prve nekretnine on ima mogućnost oslobađanja od plaćanja poreza. To se odnosi na one državljane Srbije , koji nemaju nekretninu na sebe.Oslobođenje je do 40 kvm, za nosioca ugovora i po 15 kvm za svakog člana svog domaćinstva. Potrebna dokumenta za kupca STANA ZA OSLOBOĐENJE od POREZA

• 1. Overena Kopija l.k kupca i članova njegove porodice
• 2. Uverenje o državljanstvu za kupca prvog stana i članova njegove porodice
• 3. Izvod iz matične knjige rođenih kupca i članova porodice
• 4. Overena kopija kupoprodajnog ugovora
• 5. Dokaz o prebivalištu za kupca i članove porodice
• 6. Za članove familije dokaz o srodstvu(izvod i sl..)
• 7. Overena Izjava kupca o kupovini prvog stana -IKPS-PPAP
• 8. Dokument iz Uprave prihoda da nije poreski obveznik za stan ili kuću (od 01.07.2006.-do dana izdavanja dokumenta)
• 9. Dokument iz katastra da se stan ili kuća ne vodi na Kupca stana

- Povraćaj PDV-a

Ukoliko je cena nekretnine sa PDV-om (10 % od vrednosti nekretnine) i ukoliko je kupcu ovo kupovina prve nekretnine u Srbiji on ima mogućnost povraćaja pdv-a do 40 kvm, za nosioca ugovora i po 15 kvm za svakog člana svog domaćinstva.

• Izvod iz matične knjige rođenih -ne stariji od 6 meseci
• Uverenje o državljanstvu- ne stariji od 6 meseci
• Dokaz o prebivalištu
• Overena kopija ugovora
• Račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan pdv
• Dokaz da je ugovorena cena sa pdv-om isplaćena
• Overena izjava o kupovini prvog stana-IKPS-PDV
• Overena fotokopija lične karte
• Obrazac RFN
• Dokument iz Uprave prihoda da nije poreski obveznik za stan ili kuću (od 01.07.2006.-do dana izdavanja dokumenta)
• Dokument iz katastra da se stan ili kuća ne vodi na Kupca stana

STRUJA, TELEFON, KOMUNALIJE

Kupac može da sklopi ugovor za električnu energiju i komunalije na svoje ime bez prisustva prodavca, što mu je i obaveza da odmah po obavljenoj kupoprodaji i uradi.
  Za prenos telefonskog pretplatničkog prava potrebno je da učesnici u kupoprodaji(kupac i prodavac) odu zajedno u Telekom Srbija – službu za korisnike. 
Potrebno je poneti sa sobom original sudski overenog Ugovora o kupoprodaji stana, lične karte i fotokopije Ugovora i ličih karata. 
Ukoliko u stanu ne postoji telefonski priključak kupac podnosi zahtev za uvođenje istog u gore spomenutim službama. Ukoliko postoje tehničke mogućnosti biva obavešten pismenim putem, posle čega uplaćuje taksu za novi pretpatnički broj. 
Potrebno je da kupac ili prenese svoje pretplatničko pravo, ako ga je imao, ili po postojećem priključku u kupljenom stanu zasnuje isti – jer se može desiti da ostane bez pretplatničkog prava, ukoliko se u kupljenom stanu pretplatničko pravo i dalje vodi na drugo lice. 
Svaka strana ima pravo da ranije korišćeno pretplatničko pravo zamrzne na neko određeno vreme. 

UKNJIŽENJE NEPOKRETNOSTI

Da bi stan, deo zgrade ili sama zgrada bila knjižena potrebno je da objekat ima pravosnažnu građevinsku dozvolu za izgradnju zgrade, koja je trajnog karaktera(a ne privremena), onda je potrebno da je ovlašćeno preduzeće uradilo takozvani tehnički prijem objekta, a sve to će poslužiti organu zaduženom za to da izda upotrebnu dozvolu za nepokretnost.
Pored toga svi objekti mora da budu popisani, i da se mora uraditi specifikacija posebnih etažnih delova(stanova), ako isti postoje sa strukturom , kvadraturom i upisanim spratom.  Sam postupak uknjiženjenja podnose i iniciraju sami vlasnici stanova, pod uslovom da je zgrada uknjižena.
  Skrećemo pažnju na obavezu da se zgrada ucrta od strane nadležne službe Geodetskog zavoda u katasterski operat. Katastar, kao državni organ, dostavlja zemljišnjm knjigama u sudu popisni list o snimljenom objektu, uz napomenu da li za isti postoji ili ne prateća dokumentacija.Ukoliko nema neophodne građevinske dokumentacije, takav se objekat vodi pod nazivom ‘Bez dokaza o vlasništvu’.
Takođe važno je pre uknjižbe da imate neprekinuti sled dokumentacije u orginalu, da je sve sudski overeno .